去年買房之際，當時利率可以壓到1.31~1.33左右，這樣的利率當然是借爆，所以選擇最高成數貸30年，即房價的8成都是貸款。 不過今年開始進入升息循環，雖然台灣的央行被戲稱是斑馬(每次都升半碼= 0.125%) 不過每升半碼我房貸每月要多付的錢也是超過千元(一年就多付1.X萬)，不到完全無感的程度，所以這一陣子在思考要不要提前還房貸。
基本上如果把握平均的投酬>房貸利率，這樣條件下如何晚點還錢都應該是比較有利的。但所謂投資有賺有賠，如果不小心蝕本了，那還真的不如早點還款。
以下計算是下列的條件假設，另外本人有可以有思慮不周之處，若想要提點我的不足之處也歡迎留言(如果真的有人看這篇文的話。XD)
1.綜合過去20年的情況，投入股市大盤ETF(ex.經典的0050)，保守報酬率3%應該是可以預期的
(實際用現在的情況去看會是預大過這個數字，我個人是保守用歷年殖利率來看，大約3%左右)
2.物價的變動不考慮 (若考慮以目前各國政府都希望微通膨的情況，一樣是晚還錢比較有利)
3.我所借款的房貸利率30年內都是穩定2% (2008後都低於2%，目前普遍金融政策為了怕重演當年金融海嘯，感覺一有不對勁就狂印錢… 在持續這樣的方針下這個假設還不算太離譜)
4.為了簡化金額，我用1000萬貸款來當範例。
這兩個網頁是我的計算工具
房貸試算：房貸計算器-2022版-591房屋交易網
投資設算 (這可以切換單筆投資和定期定額)：單筆投資 (fubonlife.com.tw)
以下是幾種情境：
A. 完全不貸款，30年後我可以獲利就是少支出總計的利息332萬
B. 1000萬拿去投資，每年投資獲益再投入，但同時也拿這個pool的錢繳房貸(每月3.7萬)
這樣30年後獲益是829萬
下圖2161萬是我起始有1000萬，每個月拿出3.7萬離開pool，剩下的錢持續投資得到的收益
相當於定期定額每月3.7萬後會得到的總收益
這裡我一開始也不知道怎麼算，但轉念用下面的方向去想就想通了
每期投入X，total 3期，每期獲利率是r, 總收益是 X*r^3+2X*^2+3X*r
每期提領X，起始3X，total 3期，每期獲利率是r, 總收益是 3X*r+2X*^2+X*r^3
1332萬是30年來總共還的房貸(本金1000+332利息)
D. case C的變型，1000萬拿去投資，每年投資獲益再投入，直到累積1480萬後，開始每年1480的年利息1480*0.03 = 44.4 恰好是每月3.7*12個月的房貸支出… 即之後房貸就靠這pool的利息來付。這個case下總投入的金額比case C少 ，1000萬+621.6萬，最後總收益是858.4萬
CaseD投入的比CaseB多不少，但總收益只多2X萬，看起來CaseB是很好的選擇對吧？ 但CaseB的風險就是初期這1000萬投入，如果不幸一下下就在高點虧損了，那就可能萬劫不復，永遠不回頭。因為CaseB每月都要從pool提錢出來，不像CaseC把風險攤平到30年，caseD攤14年 後兩個case是錢放進去可以等待套牢的部分回頭，風險小了一點了(但代價就是要多投入金額來彌補)
不過有沒有更低風險的方法呢？下面是我最後想要採取的caseE
1000萬分5年慢慢打入市場，假設是定期定額每月投入1000萬/60個月，每月投入金額是16.6萬，預期5年後這pool 會是1080萬(1000萬的分批投入以及80萬左右的報酬)
然後不再投入金額只靠複利花11年滾到1480萬
之後如同CaseD 那樣靠這pool的利息來付房貸
如此一來總投入金額是 1000+710.4萬，總獲利是769.6萬 與caseD相比投入的金額變多，獲益變少，但得到的是5年分批投入的風險攤平… 總是比CaseB~D都需要一次投入1000萬還要安全多了。
不知道有沒有敏銳的讀者看到我這些case隱藏的一個最重大的假設？ 那就是我假設手邊的金額是足夠完全不用房貸的(完全用現金買房)，會有房貸的理由，並不是手上沒錢，而只是這筆錢想要賺更多。 但事實上現在房子動不動就上千萬，手上要隨時有上千萬現金可以用的人只怕少之又少。
因此我這些計算也只是想要簡單化分析的變因…並不是百分之百符合時情。BUT這些分析還是有助於讓我思考到底要不要提早還房貸就是。
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